二月新西兰房市数据出炉，库存过万，是市场拐点吗？|睿蜂资讯Smartbee News

每个月初第一波房产数据总是会由 CoreLogic 以及 Realestate 发布。CoreLogic 是澳新物业估价行业的龙头机构，而 Realestate.co.nz 则是新西兰最大的房产交易平台。

房价上涨失去动力

2月份新西兰房屋的平均价值继续上涨，但价值增长率却正在下降，表明市场可能出现转变。

根据 CoreLogic 房价指数，2 月底新西兰房屋的平均价值为 930,495 纽币，高于 1 月的 928,184 纽币和 2023 年 12 月的 924,489 纽币。

然而，房价增长率正在放缓，2 月份全国平均房价环比增长率仅为 0.3% （一月份为 0.4%），而相比三个月前增长率下跌至 1.6% （一月份数字为 2.1%）。

CoreLogic 的房屋价值按三个月滚动计算，这意味着 2 月份的数据基于 12 月、1 月以及 2 月的销售价格，而 1 月份的数据基于 11 月、12 月和 1 月的销售价格。

平均价值增长率在这个时间点开始放缓至几乎为零的事实表明，如果当前的市场价格趋势继续下去，平均房价本身很可能在未来几个月又开始下降，而不仅仅是缓慢增长。要知道新西兰房地产市场一年的通常周期是，在经历了 12 月和 1月的圣诞新年假期后，市场会在 2 月迅速恢复，通常在 3 月达到一年中房价的最高点，然后 4 月由于复活节有所放缓，5 月恢复旺季交易，一直持续到 6 月。

CoreLogic 称 1 月份房地产市场疲软，并表示这种趋势已延续至 2 月份。

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CoreLogic 新西兰首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示：“鉴于抵押贷款利率仍然很高，而且一月份的房地产销量仍处于接近历史低点的水平，买家和卖家仍在慢慢等待，这将导致价值增长更加疲弱。”

“对于房地产市场的新进入者来说，在积蓄首付和满足贷款偿还能力标准方面仍然面临重大挑战。”

Davidson 说：“投资者也面临着高抵押贷款利率的挑战，而即使是想要升级的现有自住业主也仍然需要仔细评估他们的财务状况。”

“虽然官方现金利率目前仍保持不变，但短期内进一步上涨的风险尚未完全消散，在可预见的未来，官方现金利率下调的可能性也不会很快出现。”

Davidson 说：“这将意味着短期固定抵押贷款利率，例如一年期和两年期贷款，可能会在一段时间内保持较高水平。”

上市房源大幅回升

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根据 Realestate 最新发布的房地产报告，2 月份新西兰市场上有 11,788 套新房挂牌上市，与去年同期相比增长了 44.8%。

Realestate 表示，在 2023 年 2 月新挂牌房源数量创下历史新低（自 2007 年 Realestate.co.nz 有记录以来的最低 2 月份）后，这种涌入是“健康回归”。

所有 19 个地区的新挂牌房源数量均有所增加，其中北地（Northland）的增幅最为显著，新上市 508 套（增长 94.6%）；科罗曼德（Coromandel）新上市 126 套（增长 85.3%）；惠灵顿（Wellington）新上市 927 套（增长 76.6%），霍克斯湾（Hawke’s Bay）新上市 328 套（增长 75.4%），奥克兰（Auckland）新上市 4519 套（增长 64.0%）。

报告称，这也导致上个月卖家要价的温和上涨，“表明虽然市场开始升温，但一个更可持续的市场正在发挥作用”。

Realestate 发言人 Vanessa Williams 表示，复苏证明了“市场充满信心”，这与去年同期的情况明显不同。

Williams 说：“去年二月，我们经历了一个非常不同的夏天，新西兰人正在努力应对连续天气事件的影响。”

“在典型的二月份，我们会看到大约 11,000 套新房源进入市场。看到数字回到‘正常’范围，我们知道新西兰人对挂牌上市变得更加积极。这对买家来说是个好消息，为他们提供更广泛的选择。”

卖家期望增强

虽然挂牌房产数量的增加为潜在买家提供了更多选择，但卖家的期望也出现了温和上涨。

上个月新西兰全国要价升至 899,756 纽币，比去年同期上涨 3.0%，比 1 月份上涨 1.2%。

Williams 表示，小幅上涨表明市场可持续健康发展。

Williams 说：“要价的小幅上涨，加上上市房产的增加，表明买家在购买时间上有更加考虑。”

全国市场相对稳定，多个地区也创下新纪录。

在马尔堡（Marlborough），上个月平均要价同比上涨 4.3%，达到 807,619 纽币，而 2023 年 2 月为 774,442 纽币。

在怀拉拉帕（Wairarapa），上个月平均要价升至 791,985 纽币，而去年同期为 753,228 纽币，同比上涨 5.1%。

中奥塔哥/湖区（Central Otago/Lakes District）上个月的平均要价为 1,607,185 纽币，而去年 2 月为 1,414,498 纽币，同比上涨 13.6%。

与此同时，西海岸（West Coast）上个月的平均要价同比上涨 5.8%，达到 491,336 纽币，而 2023 年 2 月为 464,369 纽币。

在经历了充满挑战的一年天气事件之后，霍克湾（Hawke’s Bay）的房价也在反弹，要价回到了 80 万纽币以上。中奥塔哥/湖区（Central Otago/Lakes District）表现最为突出，继上个月创下全国历史新高后，2 月份平均要价保持在 160 万纽币以上。

Williams 表示：“经历了过去几年的高点和低点之后，我们现在看到了房地产市场正在复苏的全面迹象，这对于那些想要跨市场买卖的人来说是个好消息。”

待售房屋库存飙至十年最高！

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与此同时，二月份市场上的房产待售总数达到近十年来的最高水平。

上个月房屋存量增至 31,424 套，同比增长 8.1%。奥克兰房屋库存增长至 11,570 套，同比增长 11%。

上一次房产供量超过 30,000 套是在 2015 年 11 月。而那时，房市正处于前一次周期的巅峰，市场需求极度旺盛。

除两个地区外，所有地区的库存水平均同比上升。

吉斯伯恩（Gisborne）房屋库存下跌 32.4%，创有纪录以来 2 月份的新低。奥塔哥（Otago）也下跌了 4.2%。

科罗曼德（Coromandel）和北地（Northland）的住房存量增幅最大，分别增长 41.5% 和 27.2%。

高库存水平不仅为买家提供了更多选择，也让他们有更多时间做出决定。

与去年同期相比，2 月份搜索 realestate 房源列表的人数增加了 10.1%。

全国范围内的参与度（包括保存房产和查询）也增长了 22.6%。参与度增幅最高的是惠灵顿（Wellington）（增长 63.6%）和怀拉拉帕（Wairarapa）（增长 53.5%）。

市场另一个拐点？

回顾本轮房市巅峰，2021 年 11 月，当时新西兰市场上的房屋库存才只有 19260 套，而那个月新上市房源暴增至 7 年最高的 13758 套。尽管此前市场上各种负面因素都在不断加剧，但在低库存（10 月为 15217 套，而此前最低市场上只有一万两千套左右的库存）的背景下，房市还是在 11 月登上了巅峰。而本专栏当时就因为上市房源和库存猛增而预测房价增长见顶！

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时间来到 2022 年 2 月，房屋库存一举突破 2 万套，而本应该是一年最热的三月也无法扭转房价下跌的趋势，2022 年 7 月房屋库存同比翻了一倍！到当年 12 月，房屋库存已经飙升超过两万八千套，差点就破了三万套！到那时房价也随房屋库存的不断积压而早已经一泻千里了。

在本轮房价巅峰时期的 2021 年 11 月，市场当时的需求连不到两万套房屋库存都支撑不住，面对不断上涨的房屋库存，我们不禁要问当前的市场需求真的能撑得起当前三万套的市场供应以及大量涌入的新房源吗？

此外，根据央行最新数据，一月份新西兰不良住

房贷款猛增 10% 以上，不良住房贷款率目前已创 10 年来新高。1 月份不良贷款增加 1.61 亿纽币，总额达到 16.78 亿纽币。

中小型企业似乎确实开始陷入不良贷款数量强劲增长的困境，尤其是在最近几个月。

随着不良贷款继续增加，很多小企业主也不得不变卖房产以保住生意，或者干脆就破产被银行清算强制卖房，新上市房源是否会继续增加，而市场未来是否会出现大规模抛售？毕竟，高利率时间拖得越长，人们耗尽弹药储备走投无路的概率就越高。

在本月月中，房地产协会的数据也是同样值得关注的，在市场供应大幅飙升后，交易活动是否会放量，或者最终证明是库存在不断积压？供需平衡是否已被打破？并且二月交易价格走势究竟如何？

目前市场已经到了一个拨云诡谲的时刻，各种负面因素正在积聚，房市是否能再次挺过这一劫，还是会因为小企业大规模贷款违约而彻底爆发？

此外，三月的数据将会非常重要，作为夏季旺市最重要的一个月份，将是今年初的重头戏，依照以往的周期，大幅放量，价格拉高是本月的主题，现在市场上的选择可以说已经非常充足了，买家只要想买，一定不缺选择。但关键还是最终的需求如何。。。

来源 | Interst.co.nz

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created:2024/01/22

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